Przez wiele lat część deweloperów nie podawała cen mieszkań bezpośrednio w internecie. Potencjalny nabywca spotykał się z informacją „cena na zapytanie” i musiał skontaktować się z biurem sprzedaży, aby dowiedzieć się, ile kosztuje konkretny lokal.
Sytuację zmieniła ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, ogłoszona w Dz.U. 2025 poz. 758. Nowe przepisy weszły w życie 11 lipca 2025 r. i wprowadziły do ustawy deweloperskiej art. 19a i 19b.[1]
Od tego momentu jawność ceny nie jest już wyłącznie elementem polityki sprzedażowej konkretnego dewelopera. W odniesieniu do inwestycji objętych ustawą stanowi obowiązek wynikający wprost z przepisów.
Deweloper musi prowadzić własną stronę internetową
Art. 19a ustawy deweloperskiej nakłada na dewelopera obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej zawierającej informacje dotyczące oferowanego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego.[2]
Informacje powinny być dostępne od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Jeżeli wcześniej zawierane są umowy rezerwacyjne, odpowiednie dane muszą zostać opublikowane jeszcze przed zawarciem pierwszej takiej umowy.
Obowiązek nie kończy się wraz ze sprzedażą pierwszych lokali. Strona z wymaganymi informacjami ma być prowadzona aż do przeniesienia praw wynikających z ostatniej odpowiedniej umowy dotyczącej danego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego.
Jakie ceny muszą być publicznie dostępne?
Na stronie dewelopera trzeba podać informacje pozwalające potencjalnemu nabywcy ustalić rzeczywisty koszt konkretnej oferty.
Ustawa wymaga publikowania w szczególności:
ceny za 1 m² powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
ceny całej oferowanej nieruchomości lub jej odpowiedniej części,
ceny pomieszczeń przynależnych albo praw niezbędnych do korzystania z lokalu lub domu, jeżeli nie zostały już uwzględnione w podstawowej cenie,
informacji o innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca jest zobowiązany spełnić na rzecz dewelopera w związku z umową przenoszącą własność.[2]
Wszystkie te kwoty mają uwzględniać podatek od towarów i usług. Dla osoby oglądającej ofertę oznacza to więc dostęp do cen brutto, a nie kwot, do których dopiero na późniejszym etapie należałoby doliczać VAT.
Jeżeli przykładowo nabycie miejsca postojowego, komórki lokatorskiej albo określonego prawa jest niezbędnym elementem transakcji i nie zostało ujęte w cenie lokalu, informacja o związanej z tym cenie powinna być dostępna zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 19a.
Nie każda dodatkowa usługa musi znaleźć się w cenniku
Obowiązku nie należy jednak interpretować jako konieczności publikowania ceny każdej możliwej, dobrowolnej usługi oferowanej przez dewelopera.
Art. 19a odnosi się między innymi do innych świadczeń pieniężnych, które nabywca jest zobowiązany spełnić na rzecz dewelopera przy wykonaniu umowy przenoszącej własność. Kluczowy jest więc obowiązkowy charakter świadczenia.
Jeżeli klient dobrowolnie zamówi na przykład dodatkowe zmiany aranżacyjne albo ponadstandardowe wyposażenie, takie świadczenie nie staje się tylko z tego powodu obowiązkowym elementem ceny lokalu w rozumieniu nowych przepisów.
Historia zmian cen musi pozostać widoczna
Jednym z najważniejszych elementów reformy jest obowiązek zachowania historii zmian cen.
Jeżeli deweloper zmienia cenę albo inne świadczenie pieniężne podlegające publikacji, musi zaktualizować informację na swojej stronie w dniu dokonania zmiany i podać jej datę. Jednocześnie nie może usunąć poprzednio prezentowanych danych.[2]
Dzięki temu osoba zainteresowana mieszkaniem może zobaczyć nie tylko jego aktualną cenę, ale także wcześniejsze wartości oraz daty poszczególnych zmian.
Historia obejmuje przy tym zarówno podwyżki, jak i obniżki. Przepisy nie dotyczą wyłącznie wzrostu cen – nakazują zachowywanie wcześniejszych informacji przy każdej zmianie ceny lub objętego ustawą świadczenia pieniężnego.
Czy można sprawdzić, ile mieszkanie kosztowało wcześniej?
W przypadku przedsięwzięć, których sprzedaż rozpoczęła się po wejściu przepisów w życie, historia powinna być zachowywana począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży.
Inaczej wygląda sytuacja ze starszymi inwestycjami, które były już sprzedawane przed 11 lipca 2025 r. Deweloperzy otrzymali na dostosowanie takich ofert dwa miesiące. Termin upłynął 11 września 2025 r.[1]
W odniesieniu do tych inwestycji ustawa nie nakazała odtwarzania pełnej historii cen z okresu sprzed wejścia nowych obowiązków. Informacje miały być publikowane według stanu od dnia ich udostępnienia na stronie internetowej zgodnie z nowymi przepisami.
Dlatego w przypadku starszej inwestycji historia dostępna obecnie na stronie może rozpoczynać się dopiero we wrześniu 2025 r., mimo że mieszkania były oferowane znacznie wcześniej.
11 września 2025 r. zakończył się okres przejściowy
Data 11 lipca 2025 r. jest datą wejścia ustawy w życie, ale nie wszystkie przedsięwzięcia zostały objęte pełnym obowiązkiem tego samego dnia.
Jeżeli sprzedaż rozpoczęto przed wejściem ustawy w życie, podmiot miał dwa miesiące na dostosowanie się do art. 19a i 19b. W efekcie od 11 września 2025 r. wymogi objęły także trwające wcześniej inwestycje w zakresie lokali i domów, których własność nie została wcześniej przeniesiona na nabywców.[1]
To właśnie dlatego jesienią 2025 r. liczba publicznie dostępnych danych o ofertach rynku pierwotnego znacząco wzrosła.
Reklama nie musi zawierać ceny, ale musi prowadzić do cennika
Nowelizacja nie stanowi, że każde ogłoszenie reklamowe dewelopera musi zawierać pełny cennik wszystkich lokali.
Art. 19a § 3 nakazuje natomiast, aby w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper podawał adres własnej strony internetowej, na której znajdują się wymagane informacje cenowe oraz ich historia.[2]
Osoba, która zobaczy reklamę inwestycji na portalu ogłoszeniowym, powinna więc mieć możliwość przejścia do oficjalnego źródła prowadzonego przez dewelopera i samodzielnego sprawdzenia aktualnych cen.
Prawo do korzystniejszej ceny
Bardzo istotne uprawnienie nabywcy wynika z art. 19a § 6 ustawy deweloperskiej.
Jeżeli cena opublikowana na własnej stronie internetowej dewelopera różni się od ceny oferowanej nabywcy przy zawieraniu umowy, nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.[2]
Przykładowo, jeżeli na stronie konkretne mieszkanie nadal widnieje w cenie 720 000 zł, natomiast podczas finalizowania transakcji deweloper proponuje cenę 750 000 zł, nabywca może powołać się na korzystniejszą cenę 720 000 zł.
Przepis nie tworzy natomiast ogólnej reguły wybierania najniższej kwoty spośród każdej reklamy, ogłoszenia, prospektu czy archiwalnej oferty, która kiedykolwiek pojawiła się w internecie. Szczególne uprawnienie ustawowe dotyczy rozbieżności pomiędzy ceną podaną zgodnie z art. 19a ust. 1 a ceną oferowaną przy zawieraniu umowy.
Historia cen utrudnia tworzenie pozornych promocji
Publiczna historia cen pozwala klientowi sprawdzić, czy aktualna promocja rzeczywiście wiąże się z obniżeniem wcześniej stosowanej ceny, czy też poprzednia kwota została niedawno podwyższona.
Nie oznacza to jednak, że każda zmiana ceny przed promocją staje się na podstawie samego art. 19a zakazana. Podstawowym skutkiem nowelizacji jest transparentność – wcześniejsze wartości pozostają widoczne i można je porównać z aktualną ofertą.
Dzięki temu kupujący ma znacznie więcej informacji przy ocenie rzeczywistej atrakcyjności proponowanej ceny i przy prowadzeniu negocjacji z biurem sprzedaży.
Dane trafiają również do publicznego portalu
Obowiązki dewelopera nie kończą się na jego własnej stronie internetowej.
Art. 19b nakazuje podmiotom objętym ustawą przekazywać raz na dobę dane dotyczące cen i ich zmian ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji. Następnie informacje są publikowane na publicznym portalu danych.[2]
W praktyce dane o ofertach deweloperskich są dostępne także w serwisie dane.gov.pl. Zbiory mogą zawierać aktualne i historyczne informacje cenowe i są aktualizowane w sposób pozwalający wykorzystywać je również do analiz rynku.[3]
Rozwiązanie zwiększa możliwość porównywania ofert również poza stronami poszczególnych inwestycji.
Co grozi deweloperowi za brak cen?
Ustawodawca przewidział nie tylko obowiązek informacyjny, ale także mechanizm jego egzekwowania.
Naruszenie obowiązków wynikających z art. 19a oraz obowiązku przekazywania danych określonego w art. 19b stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.[2]
Oznacza to możliwość interwencji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK już w okresie wdrażania nowych regulacji informował o monitorowaniu rynku deweloperskiego oraz sposobu wykonywania obowiązków dotyczących jasnego i czytelnego przekazywania informacji o cenach.[4]
Postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów może prowadzić do dotkliwych sankcji finansowych. UOKiK wskazuje, że kara dla przedsiębiorcy może sięgać 10% obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym jej nałożenie.
Jawność cen nie oznacza zamrożenia cenników
Nowe przepisy nie zakazują deweloperom zmiany cen oferowanych mieszkań. Firma może nadal podnosić lub obniżać cenę w zależności od sytuacji rynkowej, etapu sprzedaży czy własnej strategii handlowej.
Różnica polega na tym, że zmiana nie może być niewidoczna dla potencjalnego nabywcy. Nowa cena powinna zostać opublikowana w dniu jej wprowadzenia, wraz z datą zmiany, a poprzednia informacja powinna pozostać w historii.
Dzięki temu kupujący może ustalić nie tylko, ile mieszkanie kosztuje obecnie, ale również jak oferta zmieniała się w czasie.
Co nowe przepisy oznaczają dla kupującego?
Najważniejszym skutkiem reformy jest ograniczenie asymetrii informacji pomiędzy profesjonalnym sprzedawcą a osobą poszukującą mieszkania.
Kupujący może jeszcze przed kontaktem z biurem sprzedaży sprawdzić cenę konkretnego lokalu, cenę za metr kwadratowy, obowiązkowe dodatkowe świadczenia oraz historię zmian. Może również porównać dane publikowane przez różnych deweloperów.
Jeżeli cena oficjalnie publikowana przez dewelopera jest korzystniejsza od tej, którą otrzyma przy zawieraniu umowy, ustawa daje mu dodatkowo konkretne roszczenie o zastosowanie korzystniejszej ceny.
Zmiany z 2025 r. nie oznaczają więc zakazu podnoszenia cen ani ustawowego ustalania wartości mieszkań. Ich istotą jest obowiązek ujawniania warunków cenowych oraz pozostawienia śladu każdej późniejszej zmiany.
Podstawa prawna i źródła
- Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2025 poz. 758 – dodanie art. 19a i 19b, przepis przejściowy dla rozpoczętej wcześniej sprzedaży oraz wejście w życie 11 lipca 2025 r.
- Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 ze zmianami – w szczególności art. 19a i art. 19b.
- Portal dane.gov.pl – publiczne zbiory dotyczące cen ofertowych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych przekazywane na podstawie art. 19b ustawy deweloperskiej.
- Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – komunikaty dotyczące monitorowania rynku deweloperskiego po wprowadzeniu obowiązku jawnego informowania o cenach oraz kompetencji Prezesa UOKiK w przypadku naruszania zbiorowych interesów konsumentów.
- Ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów – przepisy dotyczące praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów oraz kar pieniężnych nakładanych na przedsiębiorców.